Lejemålets beståen og depositumbeskyttelse
Når udlejer går konkurs eller en ejendom sælges på tvangsauktion, består lejemålet som udgangspunkt. Kreditorer og panthavere kan ikke opsige lejemålet med henvisning til udlejers økonomi. Depositum og forudbetalt leje er i private udlejningsejendomme beskyttet uden tinglysning op til seks måneders leje. Ved fraflytning kan kravet være beskyttet i op til et år efter ophør, hvis der er anlagt sag. Ved konkurs indtræder konkursboet i udlejers sted, medmindre ulovlige dispositioner tilsiger andet.
Ved tvangsauktion kan panthavere pålægge lejerne at betale husleje og forbrugsydelser til dem. Lejer bør kræve dokumentation for berettigelsen. Betaling til panthaver indebærer ikke, at panthaver skal levere ydelser; udlejers forsyningspligt består fortsat efter det lejeretlige grundlag.
Betaling, forsyning og ejerskifte
Lejere betaler typisk acontobeløb til udlejer til vand, varme og el. Hvis forsyningsselskaber afbryder levering på grund af udlejers restancer, kan kommunen stille garanti, hvorefter forsyningen skal genåbnes. Tidligere foretagne acontoindbetalinger fortabes ikke ved konkurs eller tvangsauktion.
Ny ejer indtræder som udlejer og skal aflægge forbrugsregnskaber for hele regnskabsåret samt modregne lejers aconto i faktisk forbrug, også selv om betalingen er sket til tidligere ejer. Professionelle købere indregner typisk dette i deres bud, så lejer ikke lider tab.
Ved ejerskifte skal lejer sikre, at lejen betales til den rette modtager. Overses en gyldig denuntiation og betales til tidligere ejer, kan lejer risikere dobbeltbetaling. Den nye ejer kan fremsende påkrav og i sidste instans ophæve ved fortsat misligholdelse. Fejlagtige betalinger til tidligere ejer eller konkursbo må søges tilbage, hvilket ofte er udsigtsløst.
Lejers konkurs og boets valg
Boliglejers konkurs ses sjældent, men manglende betaling kan føre til påkrav og ophævelse efter de almindelige regler. For erhvervslejere er konkurslovens regler om gensidigt bebyrdende aftaler i kapitel 7 centrale. Konkursboet kan vælge at indtræde i lejeaftalen og bliver i så fald bundet af vilkårene, herunder at dække restancer for at undgå ophævelse.
Udlejer bør hurtigt afklare, om boet indtræder, da dækning ellers må ske via depositum, som ofte svarer til 6–12 måneders leje, mens forudbetalt leje typisk er nul i erhvervslejemål. Indtræder boet ikke og fraflytter ikke, må udsættelse ske ved fogedretten, hvilket kan tage 1–3 måneder uden lejeindtægt. Derfor bør udlejer straks opfordre boet til at tage stilling.
Særligt gunstige vilkår og tinglysning
Fordelagtige lejevilkår, som afvigelser fra lejelovens udgangspunkt, bør tinglyses for at bindes på fremtidige ejere. Eksempler er fri fremleje- eller afståelsesret, lejestop eller uopsigelighed. På tvangsauktion kan selv tinglyste rettigheder dog nedskæres efter retsplejelovens regler om værdifastsættelse og dækning.
Lejere bør derfor dokumentere særlige vilkår, sikre rettidig tinglysning og nøje reagere på meddelelser om ejerskifte og betalingsanvisning for at undgå misligholdelse og tab.
