Servitut versus brugsret
Rettigheder over fast ejendom kræver som udgangspunkt tinglysning for at være gyldige mod aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer. En central sondring går mellem brugsret og servitut. Brugsretten giver en almindelig råden over hele eller dele af ejendommen, mens en servitut alene giver en snæver, specifik råden i et bestemt henseende.
Forskellen har betydning for beskyttelsen. Servitutter skal tinglyses for at stå sig mod tredjemand. Brugsrettigheder kan derimod i vidt omfang være beskyttet uden tinglysning, hvilket følger af tinglysningslovens § 3. Hvis en utinglyst servitut kolliderer med en godtroende tinglyst rettighed, risikerer servitutstifteren ekstinktion.
Tinglysning og undtagelser
Efter tinglysningslovens § 3 er brugsrettigheder stiftet på sædvanlige tidsvilkår gyldige mod enhver uden tinglysning. Er vilkårene usædvanlige – fx særlig lang varighed eller vidtgående råden – kræves tinglysning for at opnå tredjemandsbeskyttelse. De dele af aftalen, der er sædvanlige, er dog fortsat beskyttede uden tinglysning. Tinglysning af rene sædvanlige brugsrettigheder afvises som åbenbart overflødig, jf. tinglysningslovens § 15, stk. 2.
Det er en forudsætning, at selve brugsretsaftalen er gyldig; tinglysning kan ikke kurere ugyldighed. Udstykningsloven opstiller desuden en varighedsbegrænsning: Efter § 16 kan der ikke stiftes brugsret over et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom, for mere end 30 år. Begrænsningen omfatter blandt andet leje og forpagtning, men ikke servitutter, som kan oprettes med ubegrænset varighed – forudsat tinglysning for tredjemandsbeskyttelse.
Lejekontrakter og due diligence
Lejeforhold er brugsrettigheder, der er beskyttet uden tinglysning. Det følger udtrykkeligt af lejeloven § 17, erhvervslejeloven § 6 og tinglysningslovens § 3. Tinglysning kan dog være relevant, hvis lejekontrakten indeholder vidtgående eller usædvanlige rettigheder, som lejer ønsker sikret mod senere erhververe og kreditorer.
Ved handel med udlejningsejendomme bør køber gennemgå tingbogen og kontrakterne nøje. En erhverver indtræder i bestående rettigheder og forpligtelser og skal respektere tinglyste og kendte vidtgående vilkår. Er erhververen i ond tro om særlige rettigheder, binder de også uden tinglysning. Kendskab til disse regler er afgørende for korrekt risikovurdering og prioritering af rettigheder.
