Højesteret fastslog, at en tvangsauktion over et kolonihavehus på lejet grund ikke kan gennemføres uden respekt for haveforeningens vedtægter, herunder krav om bestyrelsesgodkendelse, venteliste og maksimalpris. Auktionskøberen indtræder i lejers rettigheder og pligter efter lejekontrakten.
Kendelsens hovedpunkter
Lejeren var forpligtet til medlemskab af haveforeningen og til at overholde vedtægterne. Selvom vedtægterne var tinglyst på grunden efter pantebrevet på bygningen, vurderede Højesteret, at forpligtelserne udspringer af brugsretten til grunden og ikke udgør rettigheder over ejers faste ejendom (bygningen), som kræver tinglysning for at stå sig mod panthavere.
Panthaver og udlægshaver opnår derfor ikke en retsstilling, der tilsidesætter vedtægternes bestemmelser ved tvangsauktion over bygningen med tilhørende brugsret. Landsretten var nået til samme resultat. Kendelsen tydeliggør grænsen mellem rettigheder knyttet til bygningen og brugsretten til grunden.
Praktiske konsekvenser
Kreditorer og auktionskøbere må forvente, at godkendelseskrav, ventelisteordning og prisloft gælder uanset pantebrevets tinglysningsprioritet på bygningen. Due diligence bør omfatte lejekontraktens henvisninger til vedtægter og tinglysninger på grundens blad.
Afgørelsen skærper fokus på kontrakt- og tinglysningsmæssig risiko ved finansiering og omsætning af bygninger på lejet grund. Læs kendelsen her: Højesterets kendelse.
