Tilbudspligt skal også ramme indirekte og successive kontrolskifter
Et politisk nedsat udvalg foreslår målrettede ændringer af lejelovens regler om tilbudspligt for at gøre ordningen mere effektiv og mindre sårbar over for omgåelse. Fokus er især på, hvornår tilbudspligten udløses efter lejelovens § 198, så lejere sikres en reel mulighed for at overtage udlejningsejendomme gennem en andelsboligforening.
Udvalget anbefaler, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber, der indirekte ejer en tilbudspligtig ejendom, fremover udløser tilbudspligt på linje med direkte salg. Dermed lukkes et væsentligt hul, hvor ejerskifte kunne gennemføres via koncernleddet uden at aktivere reglerne. Samtidig foreslås en præcisering af successive overdragelser: Hvis majoritetens stemmer i et aktie- eller anpartsselskab overdrages inden for et år, kan dispositionerne anses som én samlet transaktion, der udløser tilbudspligt.
Selskabsformer, kapitalændringer og udvidede undtagelser
Efter forslaget skal kommanditselskaber med komplementar med begrænset hæftelse og partnerselskaber behandles som A/S og ApS i tilbudspligtsammenhæng. Hensigten er at ligestille selskaber med begrænset hæftelse, så regelsættet ikke kan omgås gennem valg af selskabsform.
Tilbudspligten foreslås også udløst ved kapitalforhøjelser eller ændringer i stemmevægt, hvis der derved sker et de facto kontrolskifte. Det udvider anvendelsesområdet, så skift i bestemmende indflydelse – uanset om det sker via salg eller kapitalstruktur – kan aktivere lejeres forkøbsret.
Undtagelserne tænkes samtidigt justeret. Familieoverdragelser foreslås udvidet til også at omfatte overdragelse af selskaber, der ejer ejendommen, ikke kun direkte ejendomssalg. Herudover foreslås undtagelser for koncerninterne transaktioner og for tvangsauktioner.
De vigtigste forslag kan sammenfattes således:
- Holdingoverdragelser, der indirekte skifter ejerskab til ejendommen, udløser tilbudspligt.
- Successive overdragelser inden for et år, der samlet giver majoritetsskifte, kan aktivere reglerne.
- Kapitalforhøjelser og ændret stemmevægt, der giver kontrolskifte, udløser tilbudspligt.
- Familieoverdragelser, koncerninterne transaktioner og tvangsauktioner undtages.
For investorer og ejendomsejere indebærer forslagene behov for tæt planlægning af transaktioner, omhyggelig dokumentation af kontrolskifter og vurdering af, om en given disposition falder inden for undtagelserne. For lejere kan ændringerne styrke adgangen til at udnytte tilbudspligten, når der sker indirekte eller gradvise kontrolskifter. Den endelige effekt på bureaukrati og sagsgange afhænger dog af den lovtekniske implementering og forvaltningspraksis.
