Udlejers adgang til beboelseslejemål kræver et klart retsgrundlag og korrekt varsling. Lejeloven fastsætter både, hvornår adgang kan kræves, og hvilke frister der gælder for arbejder og forbedringer. Fejl i proceduren kan medføre krav om afslag i lejen, erstatning eller ugyldighed af varslingen. Retsgrundlaget skal desuden respektere lejers privatliv og hjemmets fred.
Adgang og varsling efter lejeloven §§ 102-103
Efter lejeloven § 102, jf. Retsinformation, har udlejer eller dennes stedfortræder ret til at få adgang, når forholdene kræver det. Der er tale om en konkret vurdering, hvor akutte situationer som vandskader kan berettige øjeblikkelig adgang. Adgangen omfatter alle arealer, som lejer har eksklusiv brugsret til, herunder kælder- og loftsrum. Udlejer bør kunne dokumentere nødvendigheden.
Når adgangen sker for at udføre arbejder, regulerer § 103 varslet: 6 uger for ikke-indgribende arbejder og 3 måneder ved væsentlig ulempe, eksempelvis udskiftning af køkken eller bad. Varslet skal angive formål, tidsrum og hvem der får adgang. Hvor der ikke udføres arbejder, men kontrol eller besigtigelse er nødvendig, anvendes et rimeligt varsel, typisk omkring 14 dage, under hensyntagen til ferie og praktiske forhold.
I praksis omfatter saglige formål blandt andet måleraflæsning, gennemgang af påståede mangler, nødvendige besigtigelser for projektering af arbejder på ejendommen samt fremvisning ved salg eller belåning. Varslet skal være reelt, ikke illusorisk, og der bør tages højde for ferie, helligdage og lejers mulighed for at være til stede.
Udførelse og myndighedstilsyn § 104
Arbejder iværksat af udlejer skal gennemføres uden afbrydelser og med størst mulig hensyntagen til lejeren. Efterarbejder skal ske straks, så gener begrænses. Hvis processen trækker ud uden saglig grund, kan det få økonomiske konsekvenser for udlejer.
Huslejenævnet kan efter § 104 pålægge udlejer at færdiggøre arbejder inden en frist. Lejer kan kræve forholdsmæssigt afslag eller erstatning, hvis udlejer udviser forsømmelighed. Grundig planlægning og klar skriftlig kommunikation er derfor central.
I større projekter bør udlejer udsende en samlet tidsplan, kontaktoplysninger og retningslinjer for adgang, støj og håndværkeres tilstedeværelse. Mangelfuld koordinering øger risikoen for nævnsindgreb og krav om økonomisk kompensation, herunder dækning af dokumenterede merudgifter, hvis generne overstiger, hvad lejer må tåle.
Forbedringer, leje og særlige varsler §§ 105-107
Hvis adgangen skyldes forbedringer, kan udlejer varsle en foreløbig forbedringsforhøjelse, som tidligst kan træde i kraft, når forbedringerne kan benyttes. Varslingen kan kombineres med et iværksættelsesvarsel for ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, herunder storhuse og store småhuse. Reglen gælder ikke i uregulerede kommuner, i 80/20-ejendomme eller i små småhuse.
Hvor arbejderne medfører midlertidig fraflytning, skal kravet om erstatningsbolig efter § 106 håndteres i varslingen. Henvisning til de relevante bestemmelser på Retsinformation kan styrke retssikkerheden.
Manglende adgang og sanktioner § 182
Nægter lejer adgang, selv om udlejer lovligt har krav herpå, kan forholdet i grove tilfælde udgøre væsentlig misligholdelse og føre til ophævelse efter § 182. I praksis bør udlejer dog normalt graduere indsatserne med fornyede varsler og kortere frister, før ophævelse overvejes.
Ved fremvisninger til købere eller banker vil en enkelt nægtelse sjældent bære ophævelse. Skulle ophævelse blive nødvendig, skal den være skriftlig og kunne dokumenteres modtaget. Som udgangspunkt bør udlejer ikke opbevare nøgle til lejemålet uden aftale, da det øger risikoen for konflikter.
