Uden underskrevet kontrakt – men med nøgler, depositum og igangsat indretning – fastslog boligretten, stadfæstet af landsretten, at en erhvervslejeaftale var indgået, og at udlejers manglende udvendige arbejder udgjorde væsentlig misligholdelse med ophævelse, tilbagebetaling og erstatning til følge.
Hvad betyder dette i praksis?
Dette ændrer fundamentalt risikobilledet ved forhandling af erhvervsleje: Konkludent adfærd kan stifte aftalen, og udlejers svigt på aftalte istandsættelsesarbejder kan berettige lejer til ophævelse. Virksomheder skal nu overveje klare påkrav med frist og sikre bevis for mangler og forløb.
- Bevismomenter for aftale: nøgleoverdragelse, depositum og igangsat indretning
- Væsentlig misligholdelse ved udeblevne udvendige arbejder
- Lejer kunne hæve efter udløb af påkravsfrist
- Retsfølger: tilbagebetaling af leje og depositum samt erstatning for forgæves indretningsudgifter
Sagens forløb og resultat
Parterne forhandlede uden at nå en skriftlig kontrakt. Lejer fik nøgler i februar, indrettede lokalerne og betalte depositum samt en måneds anslået leje. Da udvendige arbejder som vinduesudskiftning og reparation af utæt tag ikke blev igangsat trods påkrav med frist til udgangen af juni, ophævede lejer den 1. juli. Boligretten – og siden Landsretten – gav lejer fuldt medhold; reference: TBB 2025.480 Ø.
