Bygherrens ibrugtagning af et byggeri før formel aflevering kan få væsentlige entrepriseretlige følger. Efter AB 18 kan aflevering ske, når arbejdet er færdigt i et omfang, der muliggør lovlig brug til det tilsigtede formål – ikke nødvendigvis når alle arbejder er 100 % afsluttet. Dermed kan en bolig afleveres, selv om mindre indvendige arbejder resterer, hvis beboelse lovligt kan påbegyndes.
Aflevering efter AB 18
Afleveringstidspunktet markerer risikoovergang for arbejdet og materialer fra entreprenør til bygherre, jf. AB 18 § 27, stk. 1. Samtidig ophører entreprenørens pligt til vedligehold af det udførte, jf. § 27, stk. 4. Afleveringen danner også referencepunkt for mangelansvaret og reklamationsperioderne, herunder den femårige mangelperiode.
Den aftalte hovedtidsplan, jf. AB 18 § 4, stk. 4 og § 6, stk. 2, fastlægger progressions- og afleveringsdatoer. Planen er central ved vurdering af forsinkelse, dagbod og parternes forventningsafstemning om færdiggørelsesgrad på afleveringsdagen.
Ibrugtagning før aflevering
I praksis ser man, at bygherren eller dennes lejere tager dele af byggeriet i brug før den formelle afleveringsforretning. Når ibrugtagning sker på et tidspunkt, hvor byggeriet kan anvendes som tilsigtet, udløser det som udgangspunkt retsvirkninger svarende til aflevering, fordi bygherren derved tilkendegiver afleveringsmodenhed. Det har betydning for balancen mellem parterne og for, hvilke krav der kan gøres gældende.
De typiske konsekvenser af ibrugtagning i denne situation omfatter:
- Risikoovergang til bygherren for hændelig skade på arbejdet.
- Ophør af bygherrens krav på dagbod eller forsinkelseserstatning for perioden efter ibrugtagning.
- Ophør af entreprenørens vedligeholdelsespligt for det ibrugtagne arbejde.
- Udgangspunkt om, at mangelansvarsperioder løber fra samme tid som afleveringen; dog ses debat om præcis ikrafttræden og garantinedskrivning.
Der kan være diskussion om, hvorvidt entreprenørgarantien først kan nedskrives ved formel aflevering, og om den femårige mangelperiode altid løber fra ibrugtagningstidspunktet. En afvejning taler for, at ibrugtagning, når den kan ske lovligt, normalt sidestilles med aflevering, således at bygherren ikke både kan anvende byggeriet og samtidig bevare en længere reklamations- og garantiperiodestatus.
Praktiske anbefalinger
Bygherrer bør nøje overveje timingen for ibrugtagning. Hvis ibrugtagning er nødvendig eller økonomisk hensigtsmæssig, bør konsekvenser for dagbod, risiko og garantier klarlægges og dokumenteres. Overvej at gennemføre en formalisering med klar afgrænsning af restarbejder og mangler.
Entreprenører bør på forhånd regulere i kontrakten, hvordan ibrugtagning af hele eller dele af byggeriet håndteres, herunder virkninger for risiko, vedligehold og tidsfristforhold. Tydelig kommunikation og skriftlig dokumentation kan forebygge tvist om, hvornår aflevering – eller retsvirkninger svarende hertil – faktisk indtrådte.
