Ejerskifteforsikringen er købers primære værn mod skjulte bygningsskader, når huseftersynsordningen begrænser muligheden for at rejse krav mod sælger. Dækning forudsætter, at skaden konstateres i forsikringsperioden, men er opstået før overtagelsen og ikke var kendt eller beskrevet i tilstands- eller elinstallationsrapporten.
Dækningsomfang og minimumskrav
Dækningen styres af policevilkårene inden for rammerne af mindstedækningsbekendtgørelsen til lovgivningen om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom. Efter minimumskravene omfatter forsikringen alle bygninger på ejendommen, der er gennemgået og fremgår af policen, mens forhold uden for bygningsdele som udgangspunkt falder udenfor. Grundforurening er typisk undtaget fra standarddækningen, men kan i nogle produkter dækkes som tilvalg.
Flere centrale betingelser skal være opfyldt for dækning, hvilket illustrerer, hvorfor en grundig gennemgang af policen er nødvendig:
- Skaden vedrører bygningens fysiske forhold og ikke forhold ved grunden eller eksterne forhold.
- Skaden er ikke omtalt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
- Skaden er opstået før overtagelsestidspunktet, men konstateres i forsikringsperioden.
- Den berørte bygning er undersøgt af bygningssagkyndig og omfattet af policen.
Skadesbegrebet og nærliggende risiko
Skadesbegrebet dækker typisk brud, lækage, svækkelse, deformering eller andre fysiske forhold, der medfører en ikke uvæsentlig reduktion af bygningens værdi eller brugbarhed sammenlignet med en tilsvarende intakt bygning i god vedligeholdelsesstand. Desuden kan forhold med nærliggende risiko for senere skade være omfattet, hvis der uden indgriben må forventes skadeudvikling.
Afgrænsningen mod mindre, enkeltstående mangler betyder, at bagatelagtige forhold ofte falder uden for dækningen. Installationsmangler kan være dækket, hvis de er ulovlige eller ikke funktionsdygtige efter gældende offentlige forskrifter.
Praksis og uafklarede grænser
I praksis anvender Ankenævnet for Forsikring en fleksibel helhedsvurdering, hvor kriterierne værdi og brugbarhed ofte vurderes samlet. Nævnet har flere gange forstået ”værdi” som bygningens byggetekniske værdi snarere end markedsværdi, hvilket kan udelukke dækning ved kosmetiske eller mindre indgribende forhold.
Grænsedragningen er ikke endeligt afklaret i domstolspraksis. En praktisk målestok er, om tilstanden afviger fra, hvad der fagmæssigt og håndværksmæssigt kan forventes for en tilsvarende bygning. Købere bør derfor gennemgå policevilkår, overveje relevante tillægsdækninger og ved uenighed benytte klageadgangen til ankenævnet.
