Vestre Landsret har frifundet en køber for et erstatningskrav efter ophævelse af en ejendomshandel, selv om byretten havde tilkendt sælger 250.000 kr. Sælgeren krævede positiv opfyldelsesinteresse svarende til forskellen mellem den aftalte købesum på 5 mio. kr. og en skønnet markedsværdi på 4,75 mio. kr. ved ophævelsen. Landsretten fandt, at sælgeren ikke havde bevist et økonomisk tab.
Retlig ramme og beviskrav
Krav om positiv opfyldelsesinteresse forudsætter, at kreditor godtgør det konkrete tab. Den abstrakte prisdifference, opgjort via syn og skøn, blev tillagt begrænset vægt, fordi ejendommen var særlig for lokalområdet, vurderingen var forbundet med usikkerhed, og afvigelsen fra den aftalte pris var beskeden.
Retten lagde desuden vægt på, at ejendommen ikke efterfølgende var solgt eller udbudt, og at der ikke forelå oplysninger om sammenlignelige handler eller markedsændringer i perioden fra aftaleindgåelse til ophævelse. Bevisusikkerheden medførte, at det ikke var godtgjort, at der forelå et erstatningsretligt tab.
Praktiske implikationer
Afgørelsen indskærper beviskravet ved ophævelse af ejendomshandler: En skønsmæssig værdiansættelse kan ikke i sig selv bære et krav, når prisafvigelsen er begrænset, og der mangler objektive holdepunkter. Dokumentation via efterfølgende salg, aktivt udbud, sammenlignelige transaktioner eller flere uafhængige vurderinger kan styrke tabsopgørelsen.
Sælgere og rådgivere bør overveje at sikre markedsdata tidligt, hvis et misligholdelsesforløb opstår. For købere understreger dommen, at misligholdelse ikke automatisk udløser et differencetab; erstatningsansvar forudsætter, at sælger faktisk lider et dokumenteret tab. Dommen nuancerer dermed brugen af abstrakt prisdifference ved fast ejendom.
