Højesterets fortolkning af Udstykningslovens § 16 og brugsrettens varighed
Højesteret har præciseret, at brugsret over en del af en fast ejendom kan løbe ud over 30 år, hvis udlejer ikke bindes længere end 30 år. Bestemmelsen i Udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 forbyder ikke langvarig udnyttelse; den begrænser alene, hvor længe ejeren kan være uopsigeligt bundet. En tidsubegrænset lejeaftale er derfor gyldig, når udlejer har en klar opsigelsesadgang.
I den omhandlede sag fremgik det af en tinglyst deklaration, at brugsretten var stiftet for 30 år med mulighed for fornyelse. Efter ejerskifte gjorde den nye ejer gældende, at brugsretten automatisk ophørte efter 30 år. Højesteret afviste dette og lagde til grund, at parternes formål var en tidsubegrænset ordning med opsigelsesmulighed, hvorfor der ikke indtrådte automatisk ophør.
Præmisser: ordlyd, forarbejder og aftalens formål
Flertallet byggede på ordlyden af § 16 og forarbejderne, som tillader brugsret i mere end 30 år, så længe ejeren kan opsige. Fornyelsesklausuler er ikke afgørende i sig selv; afgørende er, om udlejer har ret til at bringe ordningen til ophør, og at udlejer ikke er bundet ud over 30 år.
En meget lang opsigelsesfrist – eksempelvis et varsel svarende til 30 år – kan opfylde lovens krav, fordi der formelt består en opsigelsesadgang. Brugsretten kan dermed løbe videre ud over 30 år, indtil opsigelsen får virkning. Tinglysning og klar regulering i deklaration eller servitut er fortsat centrale for retsbeskyttelsen.
Interesseret i forvaltningsret? Deltag i Forvaltningskonferencen 2026
Læs mere her →Konsekvenser for udlejere og lejere ved langvarige brugsrettigheder
Udlejere og rådgivere bør sikre, at opsigelsesadgang og varighed er udtrykkeligt reguleret, herunder ved ejerskifte. Lejere bør tilsvarende være opmærksomme på, at brugsretten ikke bortfalder automatisk, hvis aftalen materielt er tidsubegrænset med opsigelsesmulighed.
Ved udarbejdelse og gennemgang af brugsretsaftaler bør følgende overvejes:
- Opsigelsesadgang for udlejer og varslingslængde.
- Klar angivelse af varighed som tidsubegrænset eller tidsbegrænset med fornyelse.
- Tinglysning af deklarationer og servitutter for ekstinktionsværn.
- Håndtering af ejerskifte og meddelelse til ny ejer.
