Lejelovens ansvarsbestemmelser fandt ikke anvendelse i en andelsboligforening

Højesteret afviser analogi af lejelovens ansvar i andelsboligforeninger

Højesteret har fastslået, at lejelovens regler om objektivt ansvar og udvidet hæftelse ikke kan anvendes analogt på andelshavere i en andelsboligforening. En vandskade forårsaget af en selvstændigt virkende elektriker under en badeværelsesrenovering udløste derfor ikke andelshavernes ansvar over for foreningen eller en anden andelshaver.

Sagen udsprang af en entreprisekæde, hvor to andelshavere havde indgået aftale med en hovedentreprenør, der igen brugte en elektriker som underentreprenør. Skaden opstod ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekabler, og parterne var enige om skadeårsagen. For Højesteret angik sagen alene, om andelshaverne hæftede efter analogi af lejelovens regler.

Retlige hovedpointer

Lejelovens ansvarsregler er knyttet til et lejeforhold, hvor lejeren har brugsret til noget, vedkommende ikke ejer, og hvor der typisk består et modsætningsforhold mellem udlejer og lejer. I en andelsboligforening ejer og bestyrer andelshaverne i fællesskab ejendommen, hvilket bryder den præmis, som lejelovens ansvarsplacering bygger på. Derfor kan reglerne ikke uden videre udstrækkes til andelshavere.

Efter dansk erstatningsret gælder endvidere, at den, som indgår aftale med en selvstændig entreprenør, som udgangspunkt ikke hæfter for entreprenørens udenkontraktuelle skadegørende handlinger. Ansvar forudsætter typisk egen skyld, herunder fejl ved valg eller tilsyn (culpa in eligendo eller tilsynspligt). Det var ikke grundlag for at statuere i den foreliggende sag.

Konsekvenser og anbefalinger

Afgørelsen betyder, at andelsboligforeningen og skadelidte andelshavere som udgangspunkt må rette krav mod hovedentreprenøren (og dennes underentreprenør), ikke mod de andelshavere, der har fået arbejdet udført. Det kan medføre praktiske udfordringer, herunder insolvens- og dækningsrisiko samt forsikringsretlige tvister. Andelshavere kan fortsat blive ansvarlige ved egen culpa, men ikke via lejelovens objektive hæftelse.

Mange foreninger bør derfor genbesøge deres vedtægter og tydeliggøre ansvars- og forsikringskrav for arbejder i de enkelte boliger. Følgende tiltag kan overvejes for at sikre klar risikoallokering og effektiv skadeshåndtering:

1. Indfør bestemmelser, der fastlægger et særligt objektivt ansvar eller tilsvarende hæftelse for arbejder i egen bolig.
2. Kræv dokumenteret forsikringsdækning hos entreprenør og underentreprenører før godkendelse af arbejder.
3. Beting godkendelser af skriftlige entreprisekontrakter (fx AB 18 eller AB Forbruger) med klar ansvars- og tilsynsfordeling.
4. Etabler procedurer for anmeldelse, opgørelse og regressøgning ved skader.

Overvejelserne er også relevante for ejerforeninger, hvor de samme hensyn til fællesskabets risiko bærer.