I erhvervslejeretten har lejer som udgangspunkt ret til at afstå sit lejemål til en ny lejer. To nyere afgørelser præciserer, hvornår udlejer kan modsætte sig afståelsen, og hvilke oplysninger udlejer med rimelighed kan kræve for at vurdere den indtrædende lejers økonomi og faglige forudsætninger. Sagerne understreger samtidig, at rettidig og fyldestgørende underretning er en forudsætning for, at udlejer skal tage stilling.
Ret til afståelse og udlejers indsigelse
Afståelse indebærer, at lejer sætter en anden i sit sted, som fortsætter lejemålet på de bestående vilkår. Efter erhvervslejelovens udgangspunkt kan udlejer kun afvise, hvis der foreligger vægtige grunde. Typiske grunde er manglende branchekendskab hos den nye lejer eller utilstrækkelig økonomisk soliditet, herunder tvivl om likviditet og betalingsevne. Underretning og dokumentation skal gives i så god tid, at udlejer reelt kan foretage en kredit- og egnethedsvurdering.
Rækkevidden af en afståelsesret kan være aftalt i lejekontrakten, og en afståelsesklausul fortolkes efter sit indhold. Udlejer kan som udgangspunkt kræve oplysninger om ledelse, regnskaber, forretningsplan og erfaring med den aftalte anvendelse. Sammenfald i ejerkreds mellem afstående og indtrædende lejer medfører ikke automatisk godkendelse. En senere stillet sikkerhed afhjælper ikke manglende rettidig information, hvis vurderingen skulle foretages tidligere.
Udlejers passivitet er som udgangspunkt ikke lig med accept, når der ikke foreligger tilstrækkelige oplysninger eller tid til vurdering. Omvendt må udlejer undlade vilkårlige eller forsinkende krav. Afgørende er, om udlejer har haft en reel og rimelig mulighed for at tage kompetent stilling, inden afståelsen ønskes effektueret. En klar tidsplan og skriftlig korrespondance reducerer risikoen for efterfølgende tvist for begge parter.
Retspraksis
I en landsretsdom vedrørende et lejemål anvendt til fødevareproduktion afstod den hidtidige lejer til et selskab med samme ejerkreds, kort efter at den oprindelige lejer gik konkurs. Udlejer bad om oplysninger om ledelse og økonomi, men modtog dem ikke. Landsretten fandt, at udlejers krav var berettiget på grund af konkursen og interessefællesskabet, og at udlejer havde vægtige grunde til at nægte afståelse. En efterfølgende afståelse til en tredje virksomhed fik derfor ingen retsvirkning.
I en boligretsdom havde lejer ønsket ændret anvendelse og efterfølgende at indsætte et nyt selskab som lejer via en allonge. Udlejer reagerede ikke på henvendelsen, og først senere blev allongen fremsendt med oplysninger om virksomhedsoverdragelse. Retten lagde vægt på, at underretning om afståelsen ikke var givet betids til, at udlejer kunne tage stilling. Udlejer var derfor berettiget til at afvise, og det nye selskab kunne ikke støtte ret på afståelsen.
Praktiske implikationer
For lejere betyder praksis, at planlægning og dokumentation er afgørende. Meddel udlejer i god tid, identificér den indtrædende lejer, og fremlæg relevante oplysninger om økonomi, ledelse og brancheerfaring. Sikr også, at den påtænkte anvendelse stemmer med kontrakten, eller opnå forudgående ændring, før afståelsen gennemføres.
For udlejere giver dommene et mandat til at kræve nødvendige oplysninger og afvise, hvis der foreligger konkrete og saglige grunde. Udlejer bør reagere inden for rimelig tid, dokumentere sin vurdering og anmode om supplerende materiale, hvor det er relevant. Et uberettiget afslag kan udløse erstatningsansvar, men sagligt begrundede indsigelser kan fastholde den bestående kontrakt, indtil betingelserne for afståelse er opfyldt.
