Forholdsmæssigt afslag ved skjult rotteangreb i landejendom
En køber af en landejendom opdagede omfattende rotteangreb i etageadskillelsen efter overtagelsen. Ejendommen var handlet uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og dermed uden den sædvanlige dækning fra huseftersynsordningen. Sagen endte i retten, hvor en uvildig skønsmand bekræftede, at der havde været rotter – formentlig tæt på overtagelsestidspunktet. Retten fandt ikke grundlag for erstatningsansvar, men tilkendte køberen et forholdsmæssigt afslag beregnet ud fra udbedringsomkostningerne.
Afgørelsen illustrerer, at køberens mangelsbeføjelser ved fast ejendom også kan føre til prisafslag uden culpa hos sælger, når det dokumenteres, at købesummen ville være lavere, hvis manglen havde været kendt. Det understreger også bevisets centrale rolle: uden syn og skøn ville resultatet næppe være det samme. Hvor huseftersynsordningen ikke finder anvendelse, beror ansvaret på de almindelige aftale- og obligationsretlige regler.
Oplysningspligt, bevis og syn og skøn
Sælger havde tidligere indberettet rotteforekomst til kommunen. Undersøgelserne resulterede i en tom fælde og ingen øvrige tegn, hvorefter sagen blev lukket. Køber blev først opmærksom herpå via aktindsigt efter købet. Under retssagen vurderede skønsmanden, at rotterne kunne have opholdt sig i etageadskillelsen uden at kunne registreres ved almindelig brug.
Retten fandt derfor ikke, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, da der ikke var påvist viden eller burde-viden om skaden. Alligevel konstaterede retten, at manglen var reel og værdiforringende. Da en informeret køber ville have forlangt en lavere pris, blev der givet forholdsmæssigt afslag. Metoden er sædvanlig: domstolen skønner afslagets størrelse på grundlag af skønsmandens tekniske vurdering af udbedringsomkostningerne.
Praktiske konsekvenser og rådgivningspunkter
Købere bør sikre en grundig teknisk gennemgang med egen byggesagkyndig og stille målrettede spørgsmål om skadedyr, fugt og konstruktioner, der er vanskelige at besigtige. Ved konstaterede mangler skal der reklameres straks, og bevis sikres tidligt – gerne med fotos, erklæringer og hurtig anmodning om syn og skøn. Hvor huseftersynsordningen ikke gælder, må krav rejses direkte mod sælger efter de almindelige regler, og en ejerskifteforsikring kan ikke nødvendigvis bringes i anvendelse.
Sælgere bør omvendt dokumentere eventuelle tidligere indsatser mod skadedyr og oplyse kendte forhold loyalt. Selvom manglende culpa kan friholde for erstatningsansvar, kan en skjult og værdiforringende mangel stadig udløse prisafslag. Afgørelsen tydeliggør grænsedragningen mellem oplysningspligt, bevisbyrde og økonomisk regulering af købesummen – og vigtigheden af professionel rådgivning i både forberedelse, forhandling og tvist.
