Efterregulering af skatter i erhvervslejemål
De endelige ejendomsvurderinger forventes først at foreligge fra efteråret 2025 og kan medføre genberegning af grundskyld og eventuel dækningsafgift med virkning tilbage fra 2022. For udlejere rejser det spørgsmålet, om og hvordan merudgifter kan overvæltes på lejere – afhængigt af om skatter og afgifter indgår i lejen eller opkræves særskilt.
Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at ejendommens skatter og afgifter er en del af lejen, medmindre andet er aftalt. Når vurderingerne ændrer skattebyrden, bliver varslingsregler og aftalegrundlag dermed centrale.
Når skatter er en del af lejen
Forøges ejendomsskatterne, kan udlejer kræve udgiften udlignet gennem lejeforhøjelse efter erhvervslejelovens §§ 10-11, med tre måneders varsel og – hvis kravet fremsættes rettidigt – med virkning fra det tidspunkt, skatten er pålagt ejendommen, jf. § 10, stk. 4. Se lovgrundlaget på Retsinformation.
Er kravet ikke fremsat senest fem måneder efter pålæggelsestidspunktet, kan forhøjelsen som udgangspunkt ikke gennemføres med længere tilbagevirkende kraft. Denne tidsmæssige grænse er også fremhævet i ministerielt svar vedrørende dækningsafgift. Sænkes skatterne, skal lejen derimod nedsættes med virkning fra nedsættelsestidspunktet, jf. erhvervslejelovens § 12, uden tilsvarende femmånedersbegrænsning. Se bestemmelserne på Retsinformation.
Når skatter opkræves ud over lejen
Aftales det, at lejer betaler skatter og afgifter udover lejen, gælder specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5, stk. 2-3: det skal udtrykkeligt fremgå, hvilke udgifter der opkræves, og deres anslåede størrelse. Manglende specifikation kan afskære opkrævning.
I denne model følger opkrævningen et refusionsprincip via drifts-/ejendomsregnskab, og udlejer er ikke bundet af § 10, stk. 4. Efterregulering bagud kan derfor som udgangspunkt ske i takt med de endelige vurderinger. Det er god praksis at tage udtrykkeligt forbehold i regnskaberne for senere efterregulering og at tilbagebetale eventuelle for meget opkrævede beløb – inkl. de renter, staten måtte have udbetalt ved tilbagebetaling.
Praktiske tiltag og fraflytning
I ejendomme med både bolig- og erhvervslejemål skal udlejer sikre korrekt fordeling og iagttage lejelovens regler, bl.a. lejeloven § 46. For igangværende og nye kontrakter kan parterne aftale udtrykkelig adgang til efterregulering med tilbagevirkende kraft, herunder fordeling, renter og fravigelse af § 10, stk. 4, hvor det er aftaleretligt muligt.
Ved fraflytning før endelige vurderinger foreligger, er efteropkrævning tvivlsom, hvis skatterne var en del af lejen, bortset fra eventuel rettidig varsling inden for femmånedersfristen. Hvor skatter har været opkrævet ud over lejen, taler meget for, at efterregulering kan ske over for fraflyttede lejere, hvis flytteopgørelsen klart forbeholder senere regulering.
Følgende tiltag kan reducere risiko og tvistpotentiale:
- Gennemgå lejekontrakter for specifikationskrav, fordelingsnøgler og fravigelser af §§ 10-12.
- Etabler varslings- og dokumentationsprocesser, så frister overholdes.
- Indarbejd forbehold for efterregulering i drifts-/ejendomsregnskaber.
- Aftal håndtering ved fraflytning, herunder klare forbehold og eventuelle exit-aftaler.
