Reglerne for fastsættelse af husleje afhænger af ejendommens type, størrelse og beliggenhed. Lejeloven skelner mellem tre hovedregimer: det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje og fri leje. Valget af regime er afgørende for, om en husleje kan nedsættes eller tilbagebetales, og hvilken dokumentation der kræves i en tvist. Betaler lejer for meget, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, som ofte besigtiger lejemålet. Indbringes sagen senest et år efter lejeaftalens indgåelse, kan for meget betalt leje kræves tilbage med tilbagevirkende kraft; ellers kun fra indbringelsestidspunktet.
Det lejedes værdi
Regimet om det lejedes værdi gælder bl.a. for småhuse, dvs. ejendomme med seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, samt for større ejendomme i uregulerede kommuner. Udlejer må ikke kræve en husleje, der væsentligt overstiger, hvad der er almindeligt for tilsvarende lejemål i området.
I regulerede kommuner skal småhusleje sammenlignes med lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt. Det gør sammenligningen praktisk vanskelig, fordi markedsudbud ikke i sig selv kan bruges som målestok. I praksis kan det begrænse udlejers mulighed for at opnå kostdækkende leje i små ejendomme.
Ved vurderingen lægges der vægt på følgende forhold:
- beliggenhed
- art
- størrelse
- kvalitet
- udstyr
- vedligeholdelsestilstand
Omkostningsbestemt leje
Større ejendomme i regulerede kommuner (syv eller flere boliger pr. 1. januar 1995) er som hovedregel omfattet. Lejen fastsættes ud fra et driftsbudget, der typisk omfatter skatter og afgifter, renholdelse, administration, forsikringer, vedligeholdelse samt et rimeligt kapitalafkast. Udgifterne fordeles mellem boligerne efter indbyrdes værdi eller areal.
Nøglen er, om udlejers budget og beregninger er korrekte. Lejer kan få Huslejenævnet til at gennemgå budgettet og kontrollere forkerte poster, fejlagtige fordelingsnøgler eller manglende dokumentation. Er lejen beregnet for højt, kan lejeren opnå nedsættelse og eventuel tilbagebetaling efter reglerne om frister.
Fri leje
Efter lejelovens § 54 kan parterne aftale fri lejefastsættelse for visse lejemålstyper, bl.a. beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, nyindrettede tagetager og boliger etableret i tidligere erhvervslokaler. Aftalen skal fremgå klart af lejekontrakten.
Ved fri leje kan selve lejen som udgangspunkt ikke prøves efter det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje. Regulering sker typisk via pristalsregulering. Mangler klausulen om fri leje i kontrakten, kan udlejer ikke påberåbe sig ordningen, og lejen vurderes efter de almindelige regler.
Sagsbehandling og bevis
Tvister bør indledes med dialog og forsøg på frivillig justering. Lykkes det ikke, indbringes sagen for Huslejenævnet, der kan foretage besigtigelse og træffe afgørelse om lejens størrelse. Kun væsentlige overskridelser af det lejedes værdi kan begrunde nedsættelse.
Lejere bør sikre relevant dokumentation, fx sammenlignelige lejemål, kopi af lejekontrakt, opkrævninger, varslinger og – ved omkostningsbestemt leje – udlejers driftsbudget. Udlejere bør tilsvarende kunne redegøre for budgetposter, fordelingsnøgler og vedligeholdelsesniveau, da bevisbyrden i praksis vejer tungt i nævnsbehandlingen.
