Kategorisering af landbrugs-, skov- og naturejendomme og skattemæssige følger
De længe ventede 2021-ejendomsvurderinger for landbrugs- og skovejendomme forventes udsendt fra sommeren 2026. Vurderingsmyndigheden skal fremover placere hver ejendom i en af fem kategorier for at sikre sammenlignelighed og korrekt beskatning. En omkategorisering fra landbrug/skov til beboelse kan medføre højere ejendomsskatter og ejendomsværdiskat samt påvirke beskatningen ved afståelse.
Ved afgrænsningen mellem landbrug og beboelse lægges vægt på, hvilken anvendelse der samlet set dominerer. For skovejendomme kræves skov med produktionspotentiale; på ubebyggede arealer kan selv mindre skovarealer føre til skovklassificering, mens det på bebyggede ejendomme bl.a. afhænger af skovens andel af det samlede areal.
Ejendomme inddeles fremover i fem hovedkategorier:
- Ejerbolig
- Landbrugsejendom
- Skovejendom
- Erhvervsejendom eller anden ejendom
- Naturejendom
Efterregulering, deklaration og klagefrister ved 2021-vurderingen
Siden 2024 har ejere betalt skat på foreløbigt grundlag. Når de endelige vurderinger foreligger, sker automatisk genberegning og efterregulering. Før selve vurderingen modtages en deklaration med de data, der lægges til grund, og der er fire uger til at gøre indsigelse.
Den endelige vurdering følger typisk ca. 10 uger efter deklarationen. Klagefristen er som udgangspunkt tre måneder fra modtagelsen. 2021-vurderingen er samtidig nøglen til genoptagelse af vurderingsår 2013–2020, hvor man bør vurdere, om der er betalt for meget i ejendomsskat. For landbrugs- og skovejendomme findes ingen automatisk tilbagebetalingsordning; genoptagelse forudsætter rettidig klage for det enkelte år.
Generationsskifte: 15%-reglen ophører, 20%-reglen og § 11-vurdering
Historisk er overdragelser mellem nærtstående ofte accepteret, når prisen lå inden for ±15 % af den offentlige vurdering. Denne 15%-regel kan ikke anvendes, når den nye 2021-vurdering er modtaget. Herefter gælder en 20%-regel, hvorefter en pris inden for 20 % af den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt anses for handelsværdi.
For landbrugs- og skovejendomme bliver 20%-reglen dog mindre anvendelig, fordi de nye vurderinger typisk ikke længere indeholder en samlet ejendomsværdi, men alene vurderinger af de dele, der beskattes. Overvejelser om at fremskynde et planlagt generationsskifte bør derfor tages i god tid, inden de nye vurderinger udsendes.
Som alternativ kan der mod gebyr indhentes en § 11-vurdering af den samlede ejendom fra skattemyndighederne. Den kan anvendes som handelsværdi, men kan ikke kombineres med et yderligere 20 %-nedslag. En § 11-vurdering, eventuelt suppleret af øvrig dokumentation, kan styrke grundlaget for værdiansættelsen; indarbejd om nødvendigt et skatteforbehold i overdragelsesaftalen.
Forestående ændringer i landzone og særlige omstændigheder
Et lovforslag i høring lægger op til, at landzoneejendomme fra 1. januar 2027 som udgangspunkt samles i én kategori for landbrugs-, skov- og naturejendomme. Vurderingsstyrelsen forventer, at ca. 13.000 ejerboliger og erhvervsejendomme skifter kategori, med skattemæssig virkning fra 2028. De endelige regler kendes endnu ikke.
Vær opmærksom på, at 15%- og 20%-reglerne ikke kan anvendes ved særlige omstændigheder, hvor skattemyndighederne kan tilsidesætte parternes pris. Eksempler omfatter:
- Recent handel til højere pris forud for overdragelse til nærtstående.
- Aktuelle salgsforhandlinger eller købstilbud.
- Nyere vurderinger, fx dagsværdi i regnskab eller bankvurdering i lånesag.
- Kompensation til øvrige arvinger.
- Væsentlige renoveringer eller modernisering før overdragelsen.
