Højesteret har præciseret, at sælger ved ophævelse af en ejendomshandel kan kræve erstatning opgjort som forskellen mellem den aftalte pris og markedsværdien på ophævelsestidspunktet. Et efterfølgende dækningssalg er ikke en forudsætning, hvis markedsværdien kan dokumenteres betryggende.
Højesterets præcisering af erstatningsopgørelse ved ophævet ejendomshandel
Sagen angik en handel til 5 mio. kr., hvor køber ikke deponerede købesummen rettidigt. Sælger ophævede aftalen og krævede 250.000 kr. i differenceerstatning baseret på en sagkyndig vurdering af markedsværdien til 4.750.000 kr. Højesteret lagde vurderingen til grund og tilkendte erstatning med renter.
Retten bemærkede, at ejendommen senere blev solgt for et lavere beløb, hvilket understøttede vurderingen, men afgørelsen hvilede på værdien på ophævelsestidspunktet. Læs domsnotatet hos Højesteret.. Dermed er bevisstandarden tydelig: Kan sælger sandsynliggøre en lavere markedsværdi end den aftalte pris, kan differencen kræves erstattet.
Bevis og dokumentation: markedsvurdering frem for dækningssalg
Dommen afviser, at et dækningssalg er en nødvendig betingelse for tabsopgørelse. En sagkyndig vurdering kan udgøre tilstrækkelig dokumentation, når den er fagligt holdbar og tidsmæssigt tæt på ophævelsen. Bevisbyrden ligger hos sælger, men kravene er praktisk håndterbare, hvis vurderingsgrundlaget er gennemsigtigt.
Afgørelsen ændrer ikke den almindelige tabsbegrænsningspligt, men viser, at pligten ikke i sig selv pålægger sælger straks at gennemføre et nyt salg. Fokus er, om markedsværdien kan godtgøres med et betryggende fagligt grundlag, der kan stå bevismæssigt mål ved domstolene.
Kontraktudformning: klare vilkår om betaling, misligholdelse og tabsopgørelse
Udfaldet understreger behovet for præcise vilkår i købsaftaler om fast ejendom, herunder deponeringsfrister, konsekvenser ved forsinket betaling og regler for tabsopgørelse. Veldefinerede misligholdelsesbeføjelser reducerer procesrisiko og skaber forudsigelighed for begge parter.
Parter kan med fordel aftale anvendelse af sagkyndig vurdering, metode for værdiansættelse, konventionalbod eller rimelige ansvarsbegrænsninger. Også i handler mellem private kan meget reguleres, når vilkårene er klare og rimelige. Afgørelsen fungerer som pejlemærke for dokumentation og kontraktpraksis.
