Det udvidede ejendomsbegreb i lejeloven kan ændre en ejendoms lejeretlige status markant og påvirker særligt, om lejen skal fastsættes omkostningsbestemt. Korrekt afgrænsning har derfor direkte betydning for småhusregler, vedligeholdelsesforpligtelser og binding til Grundejernes Investeringsfond.
Lejeretligt ejendomsbegreb og rækkevidde
Udgangspunktet er det almindelige, matrikulære ejendomsbegreb: én ejendom svarer til et matrikelnummer, flere samnoterede matrikelnumre, en ejerlejlighed eller en bygning på lejet grund med eget ejendomsblad. Dette fremgår også af lejeloven § 8.
Lejeloven § 9 indfører imidlertid et udvidet ejendomsbegreb, hvor flere selvstændige faste ejendomme i visse situationer anses som én ejendom i lejeretlig henseende. Bestemmelsen anvendes bl.a. ved vurderingen af omkostningsbestemt leje, bytteret og krav om vedligeholdelsesplaner. For småhusreglen er afgørende, om der var højst seks beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.
Efter § 9 anses følgende som én ejendom, når betingelserne er opfyldt:
- Flere ejerlejligheder under samme ejerforening, som ejes af samme udlejer.
- Flere selvstændige ejendomme med samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse og med fælles friarealer eller driftsfællesskab.
- Flere matrikelnumre, der er samvurderede.
Tidspunktet for opgørelsen afhænger af den relevante kategoriseringsregel. Småhusreglen knytter sig til forholdene pr. 1. januar 1995, mens § 9 ikke kan anvendes før dens ikrafttræden 1. januar 1980. I praksis kan den historiske bevisførelse om ejerforhold og driftsforhold være vanskelig, hvilket også afspejles i retspraksis.
Restejendomme og ejerlejligheder
Som udgangspunkt er hver ejerlejlighed en selvstændig ejendom. Efter det udvidede ejendomsbegreb sammenlægges dog ejerlejligheder i samme ejerforening, når de ejes af samme udlejer. Vurderingen sker som udgangspunkt efter det formelle ejerforhold; koncernforbundne selskaber eller nærtstående anses ikke automatisk som samme ejer.
I restejendomme kan konsekvensen være vidtgående: Hvis én ejer pr. 1. januar 1995 rådede over mere end seks udlejede ejerlejligheder, udløser det omkostningsbestemt leje efter de udvidede regler. Den forpligtelse består, selv om ejerlejligheder senere frasælges; en ny ejer kan derfor være bundet af omkostningsbestemt leje for en enkelt resterende lejlighed.
Driftsfællesskab og konsekvenser
For selvstændige ejendomme kan sammenlægning ske, hvis tre hovedelementer er opfyldt: identisk ejerkreds, kontinuerlig opførelse som samlet bebyggelse og enten fælles friarealer eller driftsfællesskab. Kravet om identisk ejerkreds er strengt, men Højesteret har i et særligt tilfælde accepteret et praktisk ejersammenfald på grund af betydeligt overlap.
Kontinuerlig opførelse forudsætter normalt tidsmæssig sammenhæng, mens kravet om samlet bebyggelse sigter til et helhedspræg i udtryk og indretning. Driftsfællesskab kan bestå i fælles administration, varmeforsyning eller vicevært. Opfyldes betingelserne, behandles ejendommene som én ejendom ved lejefastsættelse og vedligeholdelsesregler.
Konsekvenserne kan være betydelige. En udlejer kan gå fra to småhuse til én stor ejendom med omkostningsbestemt leje, flere administrative krav og eventuel bindingspligt til Grundejernes Investeringsfond, inklusive indbetalinger til vedligeholdelseskonti. Ensartet leje sikres via ét samlet driftsbudget, når ejendommene reelt drives i fællesskab.
For investorer og udlejere er due diligence af ejendommens historik afgørende. Fejl i afgrænsningen kan medføre forkert lejefastsættelse, efterreguleringer og øget compliancebyrde. Dokumentation for ejerforhold, opførelsesforløb og driftsfællesskab på de relevante skæringsdatoer bør prioriteres tidligt i processen.
