Østre Landsret har fastslået, at en udlejers opsigelse af et boliglejemål er ugyldig, hvis opsigelsen ikke specifikt oplyser, at lejers indsigelse skal være skriftlig. Kendelsen bygger på lejelovens systematik og understreger, at ordvalget i opsigelsen er afgørende for gyldigheden. Konsekvensen er, at en mangelfuld vejledning ikke kan repareres af, at lejer alligevel reagerer via e-mail; udlejeren må i stedet starte forfra med en ny, korrekt udformet opsigelse.
Kendelsens hovedpunkt
I sagen blev lejer opsagt og vejledt om muligheden for at gøre indsigelse inden seks uger, men uden udtrykkelig henvisning til, at indsigelsen skulle være skriftlig. Lejer sendte indsigelse pr. e-mail inden fristen. Landsretten lagde til grund, at indsigelsen ikke opfyldte kravet om skriftlighed, fordi e-mail er digital kommunikation. Alligevel blev opsigelsen tilsidesat som ugyldig, fordi udlejeren ikke havde oplyst, at indsigelsen skulle være skriftlig.
Kendelsen harmonerer med Højesterets praksis om, at reglerne om skriftlighed i lejeloven ikke kan fraviges ved parternes praksis. Kravet om fysisk brev gælder uanset, at korrespondancen hidtil har været elektronisk, og uanset at udlejeren eventuelt har fremsendt opsigelsen både digitalt og med post. Retsstillingen hviler på lejelovens § 13 om digital kommunikation.
Formelle krav i lejeloven
Lejelovens § 176 opstiller krav til udlejers opsigelse af beboelseslejemål. Ud over at angive opsigelsesgrunden skal opsigelsen være skriftlig i form af fysisk brev, og udlejeren skal vejlede om lejers adgang til at gøre indsigelse inden seks uger. Efter den nye praksis skal opsigelsen udtrykkeligt nævne, at indsigelsen skal være skriftlig; en generel henvisning til § 176, stk. 2, er ikke nok.
Lejers indsigelse er reguleret i § 176, stk. 2. Indsigelsen skal være modtaget inden seks uger fra opsigelsens fremkomst og skal være skriftlig. Efter § 13 kan indsigelsen ikke afgives digitalt; den skal sendes som fysisk brev. En e-mail sidestilles derfor med manglende indsigelse inden fristen. Overskrides fristen, fortabes indsigelser mod opsigelsens berettigelse, men lejer kan fortsat påberåbe sig ugyldighed, hvis opsigelsen ikke opfylder formkravene.
Det bemærkes, at udlejeren ikke skal oplyse, at indsigelsen skal afgives med fysisk brev; dette følger allerede af § 13. Det afgørende er, at kravet om skriftlighed nævnes tydeligt. Uden denne vejledning er opsigelsen ugyldig, selv hvis betingelserne i §§ 170–172 i øvrigt er opfyldt.
Praktiske konsekvenser
Fristerne regnes fra opsigelsens fremkomst hos lejer, og fra dette tidspunkt løber den seks ugers indsigelsesfrist. Parterne bør sikre bevis for afsendelse og modtagelse, eksempelvis ved kvittering fra postoperatør eller afleveringsattest, så der kan føres bevis i en efterfølgende tvist om rettidig fremsendelse.
Udlejere bør revidere standardbreve og sikre, at opsigelser indeholder en klar og letforståelig vejledning om skriftlig indsigelse inden seks uger. Det bør fremgå, at indsigelsen skal være skriftlig og afgives som fysisk brev. Mangler vejledningen, risikerer udlejeren ugyldighed og må påbegynde processen på ny, hvilket kan udskyde en planlagt fraflytning og forsinke en eventuel udsættelsessag.
Lejere bør omvendt være opmærksomme på, at reaktion via e-mail ikke opfylder skriftlighedskravet. For at bevare retten til prøvelse bør indsigelsen sendes som fysisk brev og gerne suppleres med dokumentation for afsendelse. Såfremt udlejers opsigelse ikke opfylder lejelovens formkrav, kan ugyldighed gøres gældende, også selv om indsigelsesfristen ikke er overholdt. Kendelsen tydeliggør dermed, at præcis vejledning og korrekt kommunikationsform er centrale for parternes retsstilling i boligsager.
