Gyldighed af forbehold i ejerskifteforsikringer
Lovgivningen om huseftersynsordningen fastlægger en minimumsdækning for ejerskifteforsikringer. Derfor kan selskaber kun indføre forbehold, når de knytter sig til bestemte bygningsdele eller installationer og er direkte begrundet i oplysninger fra tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Generelle eller skønsmæssigt brede undtagelser risikerer at blive tilsidesat. Efter forsikringsaftaleloven og almindelige fortolkningsprincipper – herunder contra proferentem – fortolkes uklare eller vidtgående vilkår mod forsikringsselskabet.
Følgende typer forbehold er ofte ugyldige, fordi de ikke hviler på rapporternes konkrete konstateringer:
- Helt generelle undtagelser uden præcis afgrænsning.
- Vilkår, der udelukker store bygningsdele uden konkret begrundelse.
- Forbehold, der rækker videre end de forhold, som rapporterne beskriver.
Konsekvensen er, at dækningen består for skjulte skader, som ikke kunne konstateres ved huseftersynet.
Praksis fra Ankenævnet
Ankenævnet for Forsikring har flere gange indskrænket rækkevidden af brede forbehold. I en sag om manglende adgang til tagrum blev et forbehold for hele tagkonstruktionen fortolket snævert: Undtagelsen gjaldt kun forhold, som den bygningssagkyndige kunne have opdaget, hvis adgangen havde været mulig.
I en anden sag tilsidesatte nævnet et generelt forbehold for fugtskader i kælder. Da tilstandsrapporten kun nævnte fugt ét sted, og den anmeldte skade havde en anden årsag, var undtagelsen for vidtgående og uden tilstrækkelig forankring i rapporten.
For praksis betyder det, at købere bør kræve præcise, rapportbaserede forbehold – og at selskaber må målrette undtagelserne. Uklare eller omfattende vilkår kan forventes tilsidesat.
