Lejefastsættelse i regulerede kommuner: småhusregler og omkostningsbestemt leje
Lejen ved udlejning af ejerlejligheder afhænger først og fremmest af, om ejendommen ligger i en reguleret kommune. I de fleste kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt leje som reference for lejeniveauet, når lejemålet ikke kan udbydes til markedsleje. For småhuse (ejendomme med seks eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995) afspejler den lovlige leje, hvad der kan kræves i sammenlignelige omkostningsregulerede lejemål.
Er lejemålet i en nyopført ejendom taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer aftale markedsleje, men kun hvis det fremgår udtrykkeligt af lejekontrakten. Handelspris, finansiering og ejerens afkastforventninger er uden betydning i den omkostningsbestemte metode.
Restejendomme og udvidet ejendomsbegreb: status pr. 1. januar 1995
Ved ejerlejligheder er det afgørende at afklare, om flere lejligheder under samme ejerforening blev ejet af samme udlejer pr. 1. januar 1995. Efter lejeloven § 9 medregnes sådanne ejerlejligheder som én ejendom (udvidet ejendomsbegreb). Har samme ejer haft mere end seks beboelseslejligheder på skæringsdatoen, er lejen omkostningsbestemt – også for ejerlejligheder, der senere er frasolgt enkeltvis.
Østre Landsret har fastslået, at efterfølgende frasalg og ejerens egen beboelse ikke ændrer status i forhold til småhusreglerne. Konsekvensen er, at nuværende udlejere kan være bundet af omkostningsbestemt leje, selv om de kun ejer én ejerlejlighed i dag.
Praktiske konsekvenser: udgifter, dokumentation og risici
Fællesudgifter i ejerforeningen kan ikke uden videre overvæltes på lejeren. Forbrugsbetalinger ud over varme kræver individuelle målere. Hvor lejeren ikke kan tilmeldes direkte, skal udlejer udarbejde forbrugsregnskab.
Før udlejning eller køb til udlejning bør man sikre dokumentation for ejendommens status pr. 1. januar 1995, vurdere, om markedsleje lovligt kan aftales, og beregne den omkostningsbestemte leje korrekt. Fejlagtig lejefastsættelse kan føre til nedsættelse i huslejenævnet og væsentlige økonomiske tab.
