Lejen i småhuse fastsættes efter principperne om det lejedes værdi, men med et niveau, der spejler den omkostningsbestemte leje i tilsvarende ejendomme. Det gør valg og dokumentation af sammenligningslejemål afgørende og stiller skærpede beviskrav ved lejeændringer.
Afgrænsning af småhuse og udvidet ejendomsbegreb
Småhuse er ejendomme, der pr. 1. januar 1995 rummede seks eller færre beboelseslejligheder, jf. lejelov § 7. Optællingen omfatter alene beboelseslejligheder og kan efter det udvidede ejendomsbegreb i lejelov § 9 medføre, at flere matrikler anses som én ejendom ved fælles friarealer eller driftsfællesskab.
Ejendomme opført med højst seks boliger efter 1995 er også omfattet; status afgøres ved ibrugtagningstidspunktet. For sådanne lejemål kan parterne som udgangspunkt aftale markedsleje, jf. lejelov § 54, men øvrige regler om varsling og dokumentation skal fortsat respekteres.
Regulering efter reguleret lejeværdi og krav til sammenligningslejemål
Lejen i småhuse fastlægges efter det lejedes værdi, men må ikke væsentligt overstige lejen i sammenlignelige lejemål omfattet af lejelov § 6, stk. 1, hvor lejen er reguleret efter § 23. Lejemål i småhuse eller i samme ejendom kan derfor ikke bruges som sammenligningsgrundlag.
Sammenligningslejemål skal formelt være omkostningsregulerede (varslet efter § 23) og materielt sammenlignelige i beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligehold. Den part, der vil ændre lejen, bærer bevisbyrden for, at den aktuelle leje afviger væsentligt fra niveauet i de egnede referencer.
Væsentlighed, bevisførelse og brug af skyggebudget
Afvigelser på omkring 10-15 procent anses typisk som væsentlige. Huslejenævnet fastsætter ofte lejen ud fra generelt kendskab, men hvor der mangler egnede § 23-referencer, kan nævnet efter boligforholdsloven § 83 indhente driftsoplysninger og ansætte en leje via et skyggebudget.
I boligretten forudsætter fastsættelse efter skyggebudget, at parten fører udelukkelsesbevis for, at relevante sammenligningslejemål ikke findes eller er atypiske. Det er vanskeligt, og uden solide sammenligninger afvises krav ofte. Besigtigelse styrker beviset; ikke-besigtigede referencer kan tillægges vægt, men rækkevidden beror på sagens konkrete omstændigheder.
