Den kraftige stigning i nettoprisindekset giver udlejere kontraktuel mulighed for væsentlige lejeforhøjelser, hvor der er aftalt indeksregulering. Efter erhvervslejeloven er der aftalefrihed om leje og regulering, men adgang til indeksregulering forudsætter en udtrykkelig klausul. Mange erhvervslejekontrakter indeholder årlig regulering og ofte en minimumsregulering.
Lejeregulering og nettoprisindeks
En indeksklausul har til formål at bevare lejeværdien i takt med den generelle prisudvikling. Reguleringen kan typisk gennemføres uden varsel, når udlejer blot meddeler reguleringen. Ved markante stigninger i nettoprisindekset kan fuld regulering føre til et betydeligt løft i huslejen.
Det kan presse lejere hårdt. Udlejere bør derfor vurdere, om fuld eller delvis regulering bedst understøtter den langsigtede økonomi, herunder risikoen for fraflytninger og tomgang. Samtidig bør det vurderes, om lejen i forvejen ligger over markedslejen som følge af tidligere minimumsreguleringer.
Særordninger og dokumentation
Ønskes en midlertidig lejerabat, bør den aftales særskilt, fx via en allonge. Der er ingen særlige formkrav, men skriftlighed anbefales for at sikre klarhed og bevis. Uden en klar aftale risikerer udlejer at fortabe retten til senere at indhente den udskudte regulering.
Ordlyden er afgørende. En velformuleret allonge bør regulere periode, beregningsgrundlag, tilbagefald til fuld regulering og udtrykkelig ret til efteropkrævning. Det reducerer tvister om fortolkning og sikrer gennemsigtighed for begge parter.
Afbalancering af øvrige vilkår
Hvis udlejer fraviger fuld indeksregulering, kan parterne afbalancere det økonomiske udfald ved at justere andre vilkår, forudsat enighed og kontraktens rammer.
Typiske forhandlingsgreb kan være:
- Forlænget uopsigelighedsperiode.
- Etablering eller forhøjelse af minimumsregulering.
- Justering af vedligeholdelsespligten.
- Begrænsning i afståelsesret eller fremlejeret.
Endelig skal udlejer sikre, at ændringerne samlet ikke fremstår urimelige efter erhvervslejelovens § 7, som giver adgang til at tilsidesætte ubalancerede vilkår. En helhedsvurdering af markedsleje, lejers økonomi og relationen bør gå forud for beslutning om regulering, og aftaler bør dokumenteres tydeligt.
