Forholdsmæssigt afslag ved mangler i ejerlejlighed
Østre Landsret har stadfæstet, at købere af en ejerlejlighed havde krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af ulovlige og skjulte installationer i to badeværelser. Skønserklæringen påviste manglende bassinvirkning og ulovlige afløbsinstallationer med risiko for vandskade. Udbedringsomkostningerne blev vurderet til 220.000 kr., hvilket udgjorde et betydeligt beløb, selv om procentandelen af den samlede købesum var relativt lav. Entreprenøren, der havde udført arbejdet, blev pålagt at friholde sælgerne.
Byretten fandt ikke grundlag for erstatning for mindre lunker i gulvene, da udbedringen var ubetydelig, men gav afslag for de skjulte og ulovlige forhold. Landsretten tiltrådte, at parterne må antages at have aftalt en lavere pris, hvis de havde kendt til manglerne på aftaletidspunktet.
Retligt udgangspunkt og huseftersyn
Ved mangler, som sælger ikke kendte til, kræver erstatning et ansvarsgrundlag. Uden culpa kan køber i stedet kræve et forholdsmæssigt afslag, hvis forholdet går ud over, hvad køber med føje kunne forvente. Udmålingen sker som hovedregel efter udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet. Bagatelagtige mangler, der kun udgør en meget lille del af købesummen, berettiger normalt ikke til afslag.
I handler omfattet af huseftersynsordningen og ejerskifteforsikring er sælgers hæftelse ofte begrænset. Der kan dog stadig opnås afslag ved ulovlige bygningsindretninger eller ved grov uagtsomhed. Afgørelsen viser, at skjulte, ulovlige installationer i vådrum kan begrunde et afslag, selv om sælger ikke har handlet culpøst, når fejlen har betydning for funktion og risikoprofil.
Afgørelsens betydning i praksis
Dommen tydeliggør, at vurderingen af forholdsmæssigt afslag ikke alene beror på procentsatsen af købesummen. Den absolutte størrelse af udbedringsudgiften, risikoen for følgeskader og installationernes lovlighed og funktionalitet er centrale momenter. Skjulte fejl i vådrum tillægges vægt, fordi de kan medføre omfattende vandskader.
Købere bør reagere hurtigt, dokumentere manglerne og få gennemført syn og skøn for at underbygge kravet. Sælgere bør sikre fyldestgørende oplysninger om renoveringer, herunder dokumentation for lovlig udførelse. Hvor huseftersynsordningen begrænser sælgers ansvar, kan krav rettes mod entreprenør gennem friholdelse.
Parter kan med fordel følge disse trin ved tvist om mangler:
- Reklamer straks skriftligt og præciser de påberåbte mangler.
- Indhent syn og skøn samt realistiske udbedringsoverslag på handelstidspunktets prisniveau.
- Gennemgå dækning under ejerskifteforsikring og vurder regres eller friholdelse mod entreprenør.
