Hvem der betaler for ekstra istandsættelse som følge af rygning, beror først og fremmest på den indvendige vedligeholdelsespligt og eventuelle kontraktklausuler om rygeforbud. Retlig kvalifikation som almindeligt brug eller misligholdelse er afgørende for, om udlejer kan kræve merudgifter dækket, og bevisbyrden ligger hos udlejer.
Vedligeholdelsespligt og slid og ælde efter Lejeloven § 187
Rygning øger normalt vedligeholdelsesbehovet, fx behov for afvaskning og nikotinspærrer før maling. Efter lejeloven § 187 skal lejer aflevere i samme stand som ved indflytning, bortset fra slid og ælde, der ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.
Har lejer den indvendige vedligeholdelse, skal lejer håndtere spor af slid og ælde, herunder nikotin. Har udlejer den indvendige vedligeholdelse, bærer udlejer som udgangspunkt risikoen ved fraflytning, medmindre forholdet kvalificeres som misligholdelse eller der foreligger et gyldigt rygeforbud.
Gyldigt rygeforbud og misligholdelse – bevisbyrde i boligretten
Et kontraktligt rygeforbud kan gyldigt aftales i lejekontraktens særlige vilkår. Overtrædelse kan udgøre misligholdelse, så merudgifter kan kræves af lejer, selv hvor udlejer ellers har den indvendige vedligeholdelse. I praksis er det afgørende, at udlejer beviser, at der er røget i lejemålet.
I GD 2023/36 B oplistedes tydelige nikotinspor, men udlejer løftede ikke bevisbyrden for, at lejer (eller gæster) havde røget i strid med klausulen, og lejer blev frifundet. Uden et udtrykkeligt rygeforbud er tærsklen for misligholdelse høj; U.2012.384V viser, at langvarig, men ikke ekstraordinær rygning, ikke nødvendigvis er misligholdelse.
Håndhævelse, væsentlighed og dokumentation ved fraflytning
Opsigelse eller ophævelse på grund af rygning forudsætter væsentlig misligholdelse og dokumenterede gener for ejendommen eller andre lejere. Sanktioner er vanskelige uden stærk bevisførelse og klar aftale, og proportionalitet skal iagttages.
Udlejere bør systematisk sikre bevis og korrekt reklamation. Manglende angivelse i fraflytningsrapporten af, at nikotinbelastning kræver særlige foranstaltninger, kan afskære krav på merudgifter over for lejer.
Udlejere kan styrke deres position gennem følgende tiltag:
- Indsæt et udtrykkeligt rygeforbud i lejekontraktens § 11.
- Før løbende tilsyn og indhent objektiv dokumentation, fx fotos og uvildige iagttagelser.
- Beskriv specifikke nikotinskader og nødvendige behandlinger i fraflytningsrapporten.
- Saml vidneforklaringer og korrespondance for at løfte bevisbyrden i en tvist.
