René Wøhler
Morten Ammentorp
Lejeloven sætter en klar grænse: Lejer kan ikke pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand end ved indflytning. Udlejer har som udgangspunkt den fulde vedligeholdelsesforpligtelse, men kan i lejekontrakten overdrage den indvendige vedligeholdelse til lejeren.
Vedligeholdelsespligt og rækkevidde
Indvendig vedligeholdelse omfatter alene maling, hvidtning og tapetsering. Alt andet betragtes som udvendig vedligeholdelse, selv om arbejdet udføres inde i boligen. Lejer skal derfor som udgangspunkt ikke betale for udskiftning af hårde hvidevarer eller faste installationer, medmindre det følger af en gyldig aftale (fx i småhuse) eller der foreligger misligholdelse. Krav om gulvslibning kan kun rejses ved egentlige skader; ofte er en lakering tilstrækkelig.
Istandsættelse ved fraflytning kan kun kræves, hvis der reelt er vedligeholdelsesbehov. Reglen om, at lejer skulle nyistandsætte, hvis boligen var nyistandsat ved indflytning, gælder ikke længere. Tidsmomentet har betydning: Retspraksis peger på, at efter cirka fem år uden maling og tapetsering kan udgiften pålægges lejer, mens kortere lejeperioder typisk udløser en rimelig fordeling.
Tidsmoment, dokumentation og flyttesyn
Den stand, som lejemålet havde ved indflytning, er målestok for, hvor meget der kan kræves ved fraflytning. Solid dokumentation er derfor afgørende. Systematiske fotos, daterede notater og klare ind- og fraflytningsrapporter styrker beviset for, hvad der er normal slid og ælde, og hvad der er misligholdelse.
Udlejere med mere end ét lejemål skal afholde flyttesyn ved fraflytning. Et formelt syn og en fyldestgørende fraflytningsrapport sikrer, at krav bliver fremsat rettidigt og præcist. Manglende dokumentation kan svække et senere krav, også selv om der er et reelt vedligeholdelsesbehov.
Praktisk kan udlejer med fordel sikre følgende før genudlejning:
- Gennemgående fotodokumentation af alle rum, herunder detaljer af påståede skader.
- Sagkyndig vurdering af grænsen mellem normal vedligeholdelse og misligholdelse.
- Fagkyndigt, specificeret tilbud på istandsættelsesarbejder.
- Notat om, hvorvidt genudlejning sker som beset eller efter istandsættelse.
Økonomi, modregning og tvister
Udgifter, der følger af lejers misligholdelse af vedligeholdelsespligten, kan modregnes i depositum. Manglende dækning inddrives efter inkassoreglerne. Kravet kan opgøres, selv om arbejdet ikke udføres straks; lejer hæfter for forringelsen i forhold til lejemålets tidligere stand.
Ved uenighed indbringes sager i regulerede kommuner for Huslejenævnet og ellers for boligretten. Hurtig besigtigelse kan være bevismæssigt fordelagtig. Lejer bærer beviset for indflytningsstanden, mens udlejer skal dokumentere forringelsen ved fraflytning. Udlejer bør samtidig begrænse sit tab gennem hurtig genudlejning. En struktureret proces med klar dokumentation øger sandsynligheden for, at berettigede krav anerkendes og kan gennemføres.
