Udlejere kan indgå bindende aftaler med lejere om istandsættelsens omfang i forbindelse med fraflytningssynet, men kun hvis lejelovens formalia overholdes, og acceptvilkåret står klart og tydeligt i fraflytningsrapporten. En underskrift fungerer som udgangspunkt kun som kvittering for modtagelse, medmindre rapporten udtrykkeligt og synligt angiver, at lejeren accepterer at hæfte for de specificerede arbejder.
Gyldighed af aftaler om istandsættelse ved fraflytning
Lejeloven udelukker ikke, at parterne indgår en aftale om istandsættelsesomfanget ved fraflytningssynet. Gyldigheden forudsætter dog, at selve synet er rettidigt indkaldt og afholdt, og at der udarbejdes og udleveres en fraflytningsrapport. Det er udlejeren, der bærer bevisbyrden for, at lejeren har accepteret at hæfte for de anførte arbejder.
Lejerens underskrift er ikke i sig selv accept af istandsættelseskrav, men normalt kun kvittering for modtagelse. For at binde lejer kræves en klar og fremhævet formulering ved underskriftsfeltet, der utvetydigt angiver, at lejeren accepterer at hæfte for de opregnede arbejder. Aftaleretlige ugyldighedsregler kan føre til tilsidesættelse, hvis vilkår er uklare, urimelige eller udnytter et skævt styrkeforhold. Desuden kan der ikke aftales arbejder, som forbedrer lejemålet ud over dets stand ved indflytning.
Formkrav og klarhed i fraflytningsrapporten efter lejeloven § 187
For udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, er fraflytningssyn og skriftlig rapport obligatorisk. Rapporten kan udformes frit, men skal af hensyn til behørig reklamation klart angive, hvilke typer arbejder der kræves, og hvor i lejemålet de skal udføres. Generelle angivelser om, at lejemålet er misligholdt, er ikke tilstrækkelige.
Det er ikke et krav at fastsætte beløbsoverslag i rapporten. Mundtlige reklamationer kan ikke træde i stedet for den skriftlige rapport, hvor reglerne om fraflytningssyn finder anvendelse. Er rapporten uklar, risikerer udlejer at miste hele istandsættelseskravet, fordi reklamationen ikke er behørig.
Nævnspraksis: flertalsafgørelse og betydning for bevis og formulering
I en afgørelse fra Ankenævnet for Huslejenævnene fra juni 2023 fandt flertallet, at lejerens underskrift bandt lejeren, fordi teksten over underskriftsfeltet med tydelig fremhævelse angav, at lejeren accepterede at hæfte for de oplistede mangler. Flertallet tillagde den klare ordlyd afgørende vægt og fandt derfor ikke grundlag for at kræve yderligere billeddokumentation for netop de pågældende arbejder.
Mindretallet lagde vægt på, at lejeren ikke havde en særskilt mulighed for kun at kvittere for modtagelse. Afgørelsen understreger, at klar, synlig og præcis formulering ved underskriften kan være tilstrækkelig, men at særskilte felter for kvittering og accept reducerer risikoen for tvist. Konkrete forhold kan dog føre til en anden vurdering efter aftalelovens ugyldighedsregler.
Praktiske anbefalinger til udlejere og rådgivere
For at styrke aftalens holdbarhed og reducere tvister bør udlejere følge disse retningslinjer:
- Indsæt to underskrifts-/afkrydsningsfelter: ét for kvittering for modtagelse og ét for udtrykkelig accept af istandsættelsesomfanget.
- Placer acceptvilkåret umiddelbart ved underskriftsfeltet og fremhæv det typografisk.
- Beskriv arbejderne konkret og lokaliser dem i lejemålet; undgå generelle formuleringer.
- Hold jer til krav, som lejer kan pålægges efter lejeloven; kræv ikke forbedringer ud over indflytningsstand.
- Udlever rapporten straks ved synet og dokumentér udlevering; vedlæg gerne fotos som supplerende bevis.
- Undgå forudfyldte vilkår, der kan opfattes som urimelige; vurder altid lejers forståelse og informér om valgmuligheder.
Fremgangsmåden reducerer risikoen for ugyldighed, styrker bevispositionen og fremmer procesøkonomi ved eventuel nævns- eller domstolsprøvelse.
