Fra 1. januar 2025 kan udlejningsejendomme overdrages til næste generation med skattemæssig succession. Det ligestiller ejendomsudlejning med andre driftsaktiver og fjerner pengetankshindringen ved familieskifter. Avancen udskydes i stedet for at blive beskattet ved overdragelsen, og bo- og gaveafgiften kan i visse tilfælde reduceres til 10 procent.
Skattemæssig succession for udlejningsejendomme – hovedeffekt og anvendelse
Succession betyder, at erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling. Avancebeskatningen vedrørende ejendommen eller ejendomsselskabet udskydes dermed, indtil aktivet senere afhændes uden for familien. Udskydelsen kan prissættes og håndteres i overdragelsesaftalen, typisk ved værdiansættelse af udskudt skat og eventuel regulering af købesummen. Det forbedrer likviditeten ved skiftet og giver mulighed for at bevare driften uændret.
Hidtil var udlejning anset som passiv kapitalanbringelse omfattet af pengetanksreglen, som blokerede for succession. Med de nye regler anerkendes professionel udlejning som erhvervsmæssig aktivitet på linje med andre driftsområder – dog under betingelser. Det skaber et mere forudsigeligt grundlag for planlagte ejerskifter i ejendomskoncerner og familieselskaber.
Betingelser for succession og bevis for aktiv drift
Anvendelse af succession forudsætter, at ejendomsudlejningen faktisk drives som aktiv virksomhed. Det kræver både rettidig planlægning og løbende dokumentation af ledelses- og beslutningskompetence hos overdrageren.
Tre hovedbetingelser går igen og bør indarbejdes i forberedelsen af et generationsskifte:
- Ejerskab og aktiv udlejning i mindst det seneste år før overdragelsen.
- Aktiv ledelse hos overdrageren, herunder endelig beslutningskompetence i væsentlige økonomiske dispositioner; administration kan udliciteres, men ikke alle centrale beslutninger.
- Overdrageren skal eje – eller råde over stemmerettigheder til – mindst 50 procent af ejerandelene, med særlige opgørelsesregler ved fælles ejerskab med nærtstående.
Dokumentation bør understøttes af bestyrelses- og ledelsesreferater, administrationsaftaler, fuldmagter, kontrakter, regnskabsmateriale samt en klar beskrivelse af, hvem der træffer væsentlige beslutninger. Ved sameje og koncernstrukturer skal ejer- og stemmeretsposter samt aftaler om indflydelse beskrives præcist.
Nedsat bo- og gaveafgift ved generationsskifte – krav og faldgruber
Sideløbende med successionsadgangen er bo- og gaveafgiften ved generationsskifter reduceret fra 15 til 10 procent, når betingelserne er opfyldt. En del af købesummen kan struktureres som gave, hvor den lavere sats kan anvendes. Ordningen forudsætter blandt andet reel drift og ledelse samt opfyldelse af ejertid og aktiv udlejning forud for skiftet.
For rabatsatsen gælder der en bindingsperiode: Virksomheden skal fortsætte udlejningsaktiviteten i mindst tre år efter overdragelsen. Ophører aktiviteten tidligere, bortfalder rabatten, og der udløses restafgift svarende til differencen på fem procentpoint. Dette bør håndteres i aftalegrundlaget, fx gennem tilbagefaldsklausuler, sikkerhedsstillelse eller justeringsmekanismer.
Interesseret i forvaltningsret? Deltag i Forvaltningskonferencen 2026
Læs mere her →Struktur og planlægning i familieejede ejendomskoncerner
De nye regler gør udlejning til et reelt alternativ til værdipapirplacering i holdingselskaber, fordi investeringerne nu kan indgå i et skatteeffektivt generationsskifte. En gennemtænkt struktur med adskillelse mellem holdingselskab og ejendomsselskab samt klare ejeraftaler kan lette både finansiering, styring og senere overdragelse.
Praktisk bør processen omfatte tidlig vurdering af ejertid og aktivitetskrav, ajourførte administrationsaftaler, beskrivelse af ledelseskompetence, værdiansættelse med hensyn til udskudt skat samt koordinering med revisor om den skattemæssige model. En realistisk tidsplan, governance-dokumenter og klare incitamenter mellem generationerne reducerer risikoen for, at betingelserne for succession og afgiftsnedsættelse brydes efter overdragelsen.
