Ændret opkrævning og usikkerhed
Nye regler for beskatning af erhvervsejendomme trådte i kraft 1. marts 2021. Ejendomsværdien er afskaffet for erhverv, og grundværdien fastsættes efter vurderingsloven. Samtidig ændres beregningen af dækningsafgiften. Den endelige grundværdi for 2021 og fremefter forventes først fastlagt i 2024/25, hvilket udløser efteropkrævning eller tilbagebetaling for hele perioden.
Opkrævningen rettes mod den ejer, der besidder ejendommen på opkrævningstidspunktet. SKAT fordeler ikke beløbet mellem tidligere ejere. Uden kontraktuel regulering bærer den aktuelle ejer derfor fuld betalingspligt – uanset nyligt køb eller eksisterende lejemål, hvor lejeren i øvrigt måtte skulle dække skatteforhøjelser.
Kontraktuelle konsekvenser for handler og lejeforhold
Ved erhvervslejemål giver erhvervslejeloven § 10 stk. 4 adgang til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet fremsættes senest fem måneder efter. Bestemmelsen omfatter kun det seneste års stigninger. Skatter for 2021–2023 varslet i 2024 kan derfor som udgangspunkt ikke opkræves hos lejeren for den ældre del af perioden.
Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Udlejere bør derfor aftale, at lejeren betaler den til enhver tid gældende ejendomsskat, inklusive efterreguleringer, og overveje tillæg til eksisterende lejekontrakter mod modydelser som øget uopsigelighed eller justeret procentregulering.
Ved aftaleudformning kan følgende tiltag reducere risikoen ved efteropkrævninger:
- Indsæt i købsaftaler klare bestemmelser om fordeling af efterreguleret ejendomsskat samt eventuel escrow eller købesumstilbagehold.
- Fastlæg i lejekontrakter, at skatter og afgifter, herunder efterreguleringer, viderefaktureres til lejeren, og præcisér varslingsrutiner.
- Indgå ved fraflytning aftale om efterbetaling og mulig modregning i fraflytningsopgørelse.
- Sikr rettidig varsling inden for femmånedersfristen og foretag årlig gennemgang af skattebilag.
Stigningsbegrænsning og betydning for boligejendomme
Et politisk flertal har indført et loft, så dækningsafgiften årligt højst kan stige 10 procent af den fuldt indfasede afgift. Initiativet supplerer den moderniserede stigningsbegrænsning på 4,75 procent for grundskyld og skal dæmpe de økonomiske udsving ved de nye erhvervsvurderinger.
For boligejendomme kan udlejere ikke aftale sig ud af begrænsningen i lejeloven § 46, som er ufravigelig – i modsætning til erhvervslejeloven § 10. Ejere og udlejere bør derfor tidligt afklare risikoallokering i handler og lejeforhold og sikre dokumenterede varslingsprocesser, så efteropkrævninger kan håndteres korrekt.
