Salg af ejerlejligheder fra en udlejningsejendom kan være et effektivt værktøj i et presset marked, men kræver omhyggelig håndtering af sælgers ansvar, forsikringskrav og strukturering af ejerforeningen. Dertil kommer overvejelser om likvidation af ejendomsselskabet og en robust model for overdragelse af entrepriseaftalen, så eventuelle mangler kan rettes effektivt uden at forringe købernes stilling.
Mangelsansvar ved salg til private
Sælger af fast ejendom hæfter som udgangspunkt for mangler i 10 år fra overtagelsesdagen. Hvor der ved salg til erhvervsdrivende ofte aftales ansvarsfraskrivelser for fysiske mangler, kan dette ikke på tilsvarende vis aftales ved salg til private. Den eneste generelle lempelse er huseftersynsordningen, hvis betingelser opfyldes.
Huseftersynsordningen benyttes sjældent ved ejerlejligheder, da den forudsætter tilstandsrapport både for lejligheden og for fællesejendommen. Praktisk betyder det, at sælger må indrette sin risiko- og garantipakke anderledes ved frasalg til private, eksempelvis via klare oplysningspakker og effektiv håndtering af fælles mangler i regi af ejerforeningen.
Byggeskadeforsikring ved frasalg
Ved nyopførte boligejendomme skal der som udgangspunkt tegnes byggeskadeforsikring. Er ejendommen opført til udlejning, gælder en undtagelse, men der skal i stedet tinglyses en tidsbegrænset servitut, som udløser pligt til at tegne byggeskadeforsikring, hvis der inden 10 år efter færdigmelding frasælges ejerlejligheder.
Ved frasalg inden for perioden skal forsikringen dække hele ejendommen, ikke kun de enkelte solgte lejligheder. Kravet gælder kun, når køber skal anvende enheden som ejerbolig; videresalg til en ejer, der fortsat udlejer, udløser ikke forsikringspligt. Manglende planlægning her kan forsinke transaktioner og skabe betydelig restansvar hos sælger.
Ejerforening og vedtægter
Opdeling i ejerlejligheder etablerer en ejerforening, hvor normalvedtægten gælder, medmindre andet gyldigt vedtages. Før frasalg bør sælger sikre vedtagelse af tilpassede vedtægter, budget og administrationssetup, der både fremstår markedskonforme for private købere og samtidig beskytter en eventuel tilbageværende restejerlejlighedsportefølje.
Det kan være relevant at regulere stemmeregler, udpegning af bestyrelse og administrator samt eventuelle vetoretter i afbalanceret form. For nyere ejendomme bør vedtægterne adressere håndteringen af mangelkrav, herunder hvordan ejerforeningen kan forfølge krav, hvis entrepriseaftale og garanti er transporteret til foreningen. I komplekse bebyggelser kan administrative underforeninger for hver bygning lette drift og vedligeholdelsesansvar.
Likvidation og overdragelse af entrepriseaftalen
Efter fuldt frasalg kan likvidation af ejendomsselskabet være kommercielt ønskelig. Likvidation forudsætter, at alle krav er afklaret, og kreditorer har haft mulighed for anmeldelse inden for proklamafristen. Retspraksis accepterer, at et generelt 10-årigt mangelsansvar som udgangspunkt er for fjernt og uvist til at blokere likvidation, medmindre der foreligger konkrete reklamationer eller andre forhold, der indikerer kommende krav. I så fald må likvidator tilbageholde et passende beløb eller sikre anden betryggende sikkerhed.
Ved nybyggeri er entreprenørens ansvar efter AB18/ABT18 typisk begrænset til 5 år fra aflevering. Sælger kan derfor med fordel sikre, at ejerforeningen kan gøre krav direkte mod entreprenøren ved transport af entrepriseaftalen og den tilknyttede garanti. Rettigheder kan som udgangspunkt overdrages uden samtykke, mens overdragelse af forpligtelser kræver samtykke; dette bør håndteres udtrykkeligt i kontrakten. Manglende indkaldelse til 1- og 5-årseftersyn af bygherren påvirker ikke den nye rettighedshavers adgang til at reklamere, når det sker inden rimelig tid efter opdagelse.
Allerede ved indgåelse af entrepriseaftalen bør man derfor sikre: fri ret til at overdrage rettigheder efter aflevering, mulighed for at overdrage visse forpligtelser, og i relevante tilfælde mulighed for delvis overdragelse og opsplitning af garantien, hvis en restejerlejlighedsportefølje ønskes beholdt eller samlet solgt. Det styrker købssikkerheden ved frasalg og letter en efterfølgende likvidation.
